Quantcast

نقل و انتقالات املاک و مفاد مالیاتی

نقل و انتقالات املاک و مفاد مالیاتی

indexل

سلام کاربران عزیز

در ادامه مبحث مالیات بر درآمد املاک در این بخش به بررسی مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک می پردازیم.

 

نکاتی پیرامون مالیات بر درآمد اجاره

۲- مالیات بر درآمد نقل و انتقال املاک

 ماده ۵۹: نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.

تبصره ‌۱: چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.

تبصره ‌۲: حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی ‌از موقعیت تجاری محل‌.

مثال: اقای بهبود با دریافت مبلغ ۲۵،۰۰۰،۰۰۰ ریال بابت حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل واحد خود را به مالک اصلی واگذار و ملک را تخلیه نمود. مطاوبست محاسبه مالیات نقل و انتقال مذکور.

                      مالیات انتقال حق واگذاری محل                ۵۰۰،۰۰۰=۲%*۲۵،۰۰۰،۰۰۰

مثال: خانم الماسی یک واحد مسکونی خود را که در تاریخ ۱۳۸۴/۲/۱۰ برای آن گواهی پایان کار دریافت نمود در تاریخ ۱۳۸۷/۲/۲ به مبلغ ۴،۰۰۰،۰۰۰ ریال به اقای انصاری به فروش رسانید. طرفین معامله قصد دارند سند قطعی ملک را منتقل نمایند. مطلوبست محاسبه مالیات بر نقل و انتقال قطعی مذکور با فرض اینکه ارزش معملاتی ملک یادشده به مبلغ ۲۸۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال تعیین شده باشد.

مالیات قطعی نقل و انتقال به ماخذ ارزش معاملاتی       ۱۴،۰۰۰،۰۰۰=۵%۲۸۰،۰۰۰،۰۰۰

مثال: شش دانگ مالکیت ساختمانی به طور مشاع به سه نفر به نسبت یک دانگ ، سه دانگ و دو دانگ تعلق دارد. چنانچهارزش معاملاتی ملک مزبور ۷۲۰۰۰۰۰۰ ریال و قیمت فروش ملک یاد شده ۹۱۰۰۰۰۰۰۰ ریال باشد .سه نفر مالک مزبور بخواهند نسبت به انتقال ملک به خریدار اقدام کنند مالیات نقل وانتقال سهم هریک چقدر است.

مالیات نقل وانتقال املاک به استناد ماده ۵۹ ق.م.م         ۳۶۰۰۰۰۰۰   =  ۵%   *   ۷۲۰۰۰۰۰۰۰

                                         مالیات سهم یک دانگ        ۶۰۰۰۰۰۰   = ۶/۱   *     ۳۶۰۰۰۰۰۰

                                        مالیات سهم سه دانگ      ۱۸۰۰۰۰۰۰  =  ۶/۳   *     ۳۶۰۰۰۰۰۰

                                         مالیات سهم دو دانگ         ۱۲۰۰۰۰۰۰  =  ۶/۲  *  ۳۶۰۰۰۰۰۰

ماده ۶۱: در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات این فصل در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مناط اعتبار می‌باشد.

ماده ۶۳: نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می‌شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل خواهد بود و چنانچه‌ عوضین، هر دو ملک باشند هریک‌ از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک‌ واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

ماده ۶۴: تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم املاک، متشکل از هفت عضو می‌باشد که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور و وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر و در شهرستانها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازی‌، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان‌ آنها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی ‌شواری شهر تشکیل و هر سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود.

در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه ‌(براساس تقسیمات کشوری) سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک توسط شورای بخش مربوط معرفی خواهند شد. در صورت نبودن شورای شهر یا بخش سه نفر با شرایط مذکور که کارمند دولت نباشند، به معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت خواهند نمود.

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در شهرستانها به دعوت مدیرکل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مزبور یا ادارات تابعه آن تشکیل خواهد شد. جلسات کمیسیون با حضور حداقل پنج نفر که سه نفر آنها عضو دولت باشند رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی موافق چهار نفر معتبر است‌.

کمیسیون مزبور مکلف است‌:

(الف‌) قیمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده و موقعیت جغرافیایی (شبکه‌بندی زمین، نوع خاک، خدمات تحت‌الارضی، آب و هوا و ارتفاع‌) و وضعیت حقوقی (مشاع بودن، نوع مالکیت از لحاظ جاری بودن یا داشتن دفترچه مالکیت، استیجاری بودن‌) و خدمات شهری (آب، برق، تلفن، گاز، بهداشت، آموزش و پرورش، شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات‌) و میزان مساحت و تراکم جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرارداشتن در مناطق تجاری و صنعتی و مسکونی و آموزشی و یا مختلط و به طور کلی نوع کاربری اراضی و دسترسی‌ها به فضای سبز و مراکز خرید و کیفیت شوارع از نظر حمل و نقل و عبور و مرور.

(ب‌) قیمت زمینهای کشاورزی و روستایی را علاوه بر رعایت موارد مذکور در بند (الف) فوق، فاصله تا شهر، نوع محصول و قیمت آنها، نوع خاک و میزان آب و داشتن قابلیت برای کشت مکانیزه و وضعیت طبیعی زمین و داشتن جاده ‌و نوع جاده و فاصله تا جاده‌های اصلی و مواردی که مالکین عرصه و اعیان و اشجار باغات متفاوت باشند.

(ج) قیمت ساختمان را با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره‌) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی و خدماتی و غیره‌) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین نماید.

ارزش معاملاتی تعیین شده پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا می‌باشد و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است‌.

تبصره ‌۱: سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک ساله، کمیسیون تقویم املاک را در موارد زیر تشکیل دهند:

(۱) برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است‌.

(۲) برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور با مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی ندارد.

(۳) برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور با توجه به عوامل ذکر شده در این ماده تغییرات عمده در ارزش تعیین شده به وجود آمده باشد.

ارزش‌ معاملاتی تعیین شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم‌الاجرا بوده و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر خواهد بود.

تبصره ‌۲: مادامی که ارزش معاملاتی املاک طبق مقررات این قانون تعیین نشده است آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده ‌معتبر است‌.

معافیت های مالیاتی درامد نقل و انتقال املاک

ماده ۶۵: نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد و واحدهای مسکونی از طرف شرکت‌های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.

ماده ‌۶۶: در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا مؤسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم‌مقامی مالک انتقال داده می‌شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع ماده ‌(۵۹) این قانون بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت‌.

ماده ‌۶۷: فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش‌ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود.

ماده ۶۸: املاکی که در اجرای ماده (۳۴) قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۲۰ و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.

ماده ‌۶۹: اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط‌ قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌باشد.

ماده ۷۰: هرگونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه‌آهن، خیابان، معابر، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می‌گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می‌شود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود.

املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می‌رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی میماند نسبت به (۵۰) درصد مالیات مربوط‌ به درآمد موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد. و همچنین هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح‌های نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت‌های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است‌.

ماده ‌۷۱: زمین‌هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده به وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط‌ بر این که موضوع مورد تأیید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

ماده ۷۲: در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود اداره امور مالیاتی مربوط‌ مکلف است بنا به درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات این قانون مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات‌های مربوط به حق واگذاری و درآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود.

ماده ‌۷۴: در مورد املاک با عنوان دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات این فصل می‌باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می‌گردد.

ماده ۷۵: از نظر مالیاتی مستأجرین املاک اوقافی اعم از این که اعیان مستحدثه در آن داشته یا نداشته باشند نسبت به عرصه مشمول‌ مقررات این فصل خواهند بود.

تبصره ۱: در محاسبه مالیات این گونه مؤدیان تاریخ اجاره به جای تاریخ تملک منظور خواهد شد.

تبصره ‌۲: حکم این ماده در مواردی که ملک توسط مستأجر واگذار می‌شود مانع اجرای تبصره (۷) ماده (۵۳) این قانون نخواهد بود.

ماده ۷۶: در مواردی که نقل و انتقال موضوع ماده (۵۲) این قانون طبق مقررات ایـن فصـل مشمول مالیات بـه شـرح مـاده (‌۵۹) این قانون باشد، وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل و انتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

 

 مثال: آقای یاوری و همسرشان به ترتیب مالک ۴ دانگ و ۲ دانگ ملک وسرقفلی یک واحد تجاری در تاریخ ۸/۴/۱۳۸۵ نسبت به انتقال ملک وسرقفلی واحد تجاری مذکور جمعا به مبلغ ۸۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال اقدام می نماید . اطلاعات بدست امده توسط واحد مالیاتی مربوطه به شرح ذیل می باشد :

۱-    عرصه ۱۵ متر مربع واعیانی ۴۵ مترمربع

۲-    ارزش معاملاتی هر متر مربع عرصه ۱۰۰۰۰۰۰ ریال وارزش معاملاتی هر متر مربع اعیانی ۲۰۰۰۰۰۰ ریال

۳-    ارزش واگذاری محل مربوطه ۶۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال .

مطلوب است محاسبه  مالیات بر درامد نقل و انتقال وهمچنین مالیات انتقال حق واگذاری محل مذکور به تفکیک برای هر یک از مالکین؟

 ارزش معاملاتی عرصه                                                  ۱۵۰۰۰۰۰۰  =  ۱۰۰۰۰۰۰  * ۱۵

 ارزش معاملاتی اعیان                                                  ۹۰۰۰۰۰۰۰  =  ۲۰۰۰۰۰۰  * ۴۵

 ارزش معاملاتی                                        ۱۰۵۰۰۰۰۰۰  =  ۹۰۰۰۰۰۰۰   +  ۱۵۰۰۰۰۰۰

 مالیات نقل وانتقال                                                  ۵۲۵۰۰۰۰  = ۵%  *  ۱۰۵۰۰۰۰۰۰

مالیات نقل وانتقال سهم آقای یاوری                               ۳۵۰۰۰۰۰  =  ۶/۴  * ۵۲۵۰۰۰۰

 مالیات نقل وانتقال سهم خانم یاوری                               ۱۷۵۰۰۰۰  = ۶/۲   *۵۲۵۰۰۰۰

 مالیات حق واگذاری                                             ۱۲۰۰۰۰۰۰  =  ۲%   *  ۶۰۰۰۰۰۰۰۰

مالیات حق واگذاری سهم خانم یاوری                          ۴۰۰۰۰۰۰  =  ۶/۲   * ۱۲۰۰۰۰۰۰

 مالیات حق واگذاری سهم آقای یاوری                         ۸۰۰۰۰۰۰  =  ۶/۴   *  ۱۲۰۰۰۰۰۰

کل مالیات سهم آقای یاوری                             ۱۱۵۰۰۰۰۰  =  ۸۰۰۰۰۰۰   +  ۳۵۰۰۰۰۰

کل مالیات سهم خانم یاوری                              ۵۷۵۰۰۰۰  =  ۴۰۰۰۰۰۰   +  ۱۷۵۰۰۰۰

 

در بخش های بعد ادامه مطالب خدمت شما دوستان عزیز ارائه خواهد شد.

موفق باشید.

3 نظر

  1. BHWBHW:

    What a data of un-ambiguity and preserveness of valuable experience regarding unexpected feelings.

  2. manicuremanicure:

    Wonderful site. Lots of useful info here. I'm sending it to several friends ans additionally sharing in delicious. And naturally, thanks to your sweat!

  3. DeniceDenice:

    Pretty! This has been an extremely wonderful post. Thank you for providing this info.


Addurl.nu
Web Analytics <meta property="og:title" content="موسسه حسابداری و حسابرسی دیاکو"> <meta property="og:description" content="موسسه دیاکو در راستای کمک به شرکتها در جهت تحقق اهداف تشکیل و رسالت خود را تا امروز به نحو مطلوب ادا نموده است و خدمات مالی و حسابداری را با هدف ارتقاء کیفیت خدمات مالی و جلب رضایت مشتریان ارائه می‌کند. "> <meta property="og:site_name" content="Iran StopSpam"> <meta property="og:image" content="http://stopspam.ir/styles/img/ss.png" />